www.gardenii.fora.pl

gkolas

Warszawa, dnia 15.12.2014 r.

Opinia prawna

dot.: likwidacji Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Międzylesie przy CZD” w Warszawie;

Przedmiotem opinii jest przedstawienie czynności koniecznych do przeprowadzenia procedury likwidacji spółdzielni mieszkaniowej w kontekście uwarunkowań faktycznych i prawnych dotyczących Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Międzylesie przy CZD” w Warszawie (dalej: Spółdzielnia).

II. Opis stanu faktycznego i prawnego.
Stosownie do przepisu art. 113 §1 ustawy Prawo spółdzielcze (dalej: pr. spółdz.) spółdzielnia przechodzi w stan likwidacji w następujących przypadkach:

1) z upływem okresu, na który, w myśl statutu, spółdzielnie utworzono;
2) wskutek zmniejszenia się liczby członków poniżej wskazanej w statucie lub w ustawie, jeżeli spółdzielnia w terminie jednego roku nie zwiększy liczby członków do wymaganej wielkości;
3) wskutek zgodnych uchwał walnych zgromadzeń zapadłych większością ¾ głosów na dwóch kolejno po sobie następujących walnych zgromadzeniach, w odstępie co najmniej dwóch tygodni.

Likwidacja Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Międzylesie przy CZD” w Warszawie miałaby nastąpić według procedury przedstawionej w pkt. 3), czyli na podstawie uchwał walnego zgromadzenia.

Zasoby mieszkaniowe Spółdzielni tworzy zwarte osiedle domów jednorodzinnych położone w Dzielnicy Wawer m.st. Warszawy przy ul. Gardenii 6. Niezależnie od działki, na której znajduje się to osiedle Spółdzielnia posiada jeszcze inne nieruchomości w postaci niezabudowanych działek gruntu z przeznaczeniem pod zabudowę, w tym jedną w Aninie. Spółdzielnia posiada prawo własności do powyższych nieruchomości gruntowych.
Osiedle przy ul. Gardenii 6 wyposażone jest w infrastrukturę techniczną, na którą składają się:
- droga wewnętrzna,
- miejska sieć wodociągowa i kanalizacyjna (MPWiK),
- miejska sieć c.o. (SPEC),
- instalacja gazowa (PGNIG),
- instalacja elektryczna (RWE), w tym: stacja Trafo, instalacja oświetleniowa terenu osiedla i drogi wewnętrznej oraz zasilanie instalacji obsługującej bramę wjazdową.
W powyższej sytuacji Spółdzielnia chce sprzedać niezabudowane działki gruntu, przeprowadzić przy pomocy uzyskanych środków finansowych niezbędny prace inwestycyjno-remontowe na terenie osiedla przy ul. Gardenii 6, dokonać podziału pozostałych środków finansowych pomiędzy członków i następnie zlikwidować swoją działalność.

III. Analiza prawna i konkluzje.

Przed przystąpieniem do rozpoczęcia procedury likwidowania Spółdzielni należy ocenić i rozważyć szereg spraw i problemów, które powinny zostać rozwiązane wcześniej, biorąc w szczególności pod uwagę przyszłe funkcjonowanie osiedla, jako prywatnej własności określonego zbioru osób.

1. Droga wewnętrzna.
Przyjmując, że droga wewnętrzna stanowi wyodrębnioną działkę gruntu istotna jest kwestia uregulowania tytułu prawnego do tej drogi z uwagi na konieczność zapewnienia wszystkim właścicielom domków dostępu (dojazdu) do drogi publicznej, jak też utrzymania tej drogi w należytym stanie technicznym. W tym wypadku w rachubę wchodzą dwa rozwiązania:
a) przejęcie drogi wewnętrznej na własność przez Miasto st. Warszawa i nadanie jej charakteru drogi publicznej (gminnej) lub
b) nabycie udziałów we współwłasności drogi wewnętrznej przez wszystkich właścicieli domków.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. To, czy droga została wydzielona pod drogę publiczną będzie wynikało albo z decyzji podziałowej (zatwierdzającej podział nieruchomości) albo z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji należy więc ustalić, czy droga wewnętrzna została wydzielona pod drogę publiczną na etapie planowania przez Spółdzielnię inwestycji budowlanej i dokonywania podziału nieruchomości na poszczególne działki budowlane bądź czy nie została ona włączona do sieci dróg publicznych (jako droga gminna) w planie miejscowym (jeśli oczywiście taki został uchwalony dla dzielnicy Wawer).
Jeżeli droga ta nie została zakwalifikowana jako droga publiczna w żadnym z powyższych przypadków, to może ona zostać przekazana na własność Miasta st. Warszawy jedynie za jego zgodą. Tylko bowiem gmina jest uprawniona do podjęcia decyzji w tym zakresie, natomiast właściciel nie ma w takiej sytuacji żadnego roszczenia, aby „zmusić” jednostkę samorządu terytorialnego do określonego działania. Z art. 93 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 1 u.g.n. nie można wyprowadzać uprawnienia właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi do żądania wyznaczenia na nieruchomości drogi publicznej (co miałoby skutkować jej przejęciem za odszkodowaniem przez jednostkę samorządu terytorialnego) ani też domniemywać jej istnienia w przypadku braku wyraźnych postanowień planu miejscowego w tym względzie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2007 r., I OSK 1462/06, LEX nr 453471). Gdyby jednak miało dojść do przekazania drogi wewnętrznej Miastu konieczna byłaby uchwała walnego zgromadzenia zezwalająca na zbycie nieruchomości (art. 38 §1 pkt. 5) pr. spółdz.).
Jeżeli jednak Miasto st. Warszawa nie wyrazi woli przejęcia drogi wewnętrznej na własność, to Spółdzielni pozostaje w takiej sytuacji przeniesienie udziałów we współwłasności tej drogi na wszystkich właścicieli domków znajdujących się na terenie osiedla. Każda działka budowlana (a w praktyce właściciel takiej działki) powinna bowiem posiadać dostęp do drogi publicznej, który to dostęp wyraża się określonym prawem do korzystania z gruntu, poprzez który wiedzie dostęp do takiej drogi. W efekcie droga wewnętrzna stanie się rzeczą wspólną - współwłasnością w częściach ułamkowych, przy czym najbardziej racjonalny jest taki podział, który będzie odpowiadał liczbą udziałów liczbie samodzielnych działek budynkowych (czyli liczbie domków).
Utworzenie współwłasności w zakresie drogi wewnętrznej powinno pociągać za sobą jednoczesne uregulowanie sposobu zarządzania taką współwłasnością, zwłaszcza w zakresie utrzymania jej w należytym stanie technicznym, zapewnienia oświetlenia, sprzątania (w tym odśnieżania). Niewątpliwie z eksploatacją drogi wewnętrznej (jak i pozostałych elementów wspólnej infrastruktury, np. brama wjazdowa) będą wiązały się pewne czynności techniczne, jak i potrzeba pokrywania określonych wydatków, jeżeli takie będą konieczne. Do podejmowania takich czynności powinna zostać wyznaczona określona osoba, np. jeden lub dwóch współwłaścicieli albo osoba trzecia (zarządca, administrator), natomiast w przypadku wydatków finansowych pojawia się kwestia sposobu gromadzenia środków, ich przechowywania oraz rozporządzania nimi (np. wpłaty na konto bankowe, osoby upoważnione do dysponowania środkami na koncie, itp.). Sposób zarządzania rzeczą wspólną może zostać uregulowany na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami lub przy okazji podpisywania aktu notarialnego przenoszącego udziały we współwłasności drogi na rzecz właścicieli domków.
Jeżeli w drodze wbudowane są elementy infrastruktury technicznej, to w pierwszej kolejności należy ustanowić służebności przesyłu, o których mowa poniżej. W przypadku bowiem wcześniejszego „utworzenia” współwłasności drogi wewnętrznej uzyskanie później zgody wszystkich współwłaścicieli na ustanowienie takich służebności może być utrudnione.

2. Infrastruktura techniczna.
Jeżeli chodzi o infrastrukturę techniczną, przy użyciu której osiedle (domki) zaopatrywane jest (są) w media, to Spółdzielnia powinna zapewnić sobie (czyli właścicielom domków) lub przedsiębiorstwom dostarczającym te media określony tytuł prawny do tych urządzeń. W szczególności dotyczy to stacji Trafo, która znajduje się na działce przylegającej do terenu osiedla, a która to działka ma zostać sprzedana. Z punktu widzenia interesów właścicieli domków sprzedaż działki wraz ze stacją Trafo mogłoby spowodować potencjalne perturbacje w kontekście dostępu do niej w przyszłości odpowiednich służb energetycznych.
W zależności od tego, czy urządzenia, za pomocą których media te są dostarczane do domków, stanowią własność (część składową) określonego przedsiębiorstwa, czy też własność Spółdzielni – w grę może wchodzić albo tylko ustanowienie służebności przesyłu, albo przeniesienie własności tych urządzeń na rzecz przedsiębiorstwa za odpowiednim wynagrodzeniem i łącznie z tym ustanowienie niezbędnych służebności przesyłu. Należy jednak założyć, że infrastruktura techniczna stanowi raczej własność poszczególnych przedsiębiorstw (części składowe przedsiębiorstwa), w związku z czym konieczne będzie jedynie ustanowienie niezbędnych służebności przesyłu pozwalających tym przedsiębiorstwom korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości, na których infrastruktura ta się znajduje. W związku z tym, że instalacje te wykorzystywane są wyłącznie na potrzeby osiedla należy liczyć się z tym, że Spółdzielnia nie uzyska z tego tytułu żadnego wynagrodzenia. Służebności przesyłu ustanawia się oddzielnie na rzecz każdego przedsiębiorstwa, które dostarcza określone media.
Spółdzielnia powinna zatem zwrócić się do określonych przedsiębiorstw z wnioskiem o przystąpienie do umów ustanawiających odpowiednie służebności przesyłu. Umowy te zawiera się w formie aktu notarialnego, przy czym wystarczające jest złożenie w tej formie oświadczenia o ustanowieniu służebności jedynie przez Spółdzielnię. W tym celu konieczne jest uprzednie uzyskanie przez Zarząd zezwolenia Rady Nadzorczej na obciążenie nieruchomości w formie uchwały (art. 46 §1 pkt. 3) pr. spółdz.).

3. Sprzedaż działek niezabudowanych.
Aby Spółdzielnia mogła sprzedać niezabudowane działki budowlane, to w tym celu konieczne jest uzyskanie uprzedniej zgody Walnego Zgromadzenia. Zgoda taka powinna być udzielona w formie uchwały (art. 38 §1 pkt. 5) pr. spółdz.). Istotna jest przy tym procedura dokonywanej sprzedaży – czy nastąpi ona w formie przetargu, czy też zbierania ofert lub negocjacji. Z punktu widzenia odpowiedzialności członków Zarządu (zarówno cywilnoprawnej, jak i karnej), który reprezentuje Spółdzielnię na zewnątrz (w efekcie podpisuje akt notarialny w sprawie sprzedaży nieruchomości) istotne jest, aby cena sprzedaży odpowiadała wartości rynkowej. Warto w tej sytuacji zastanowić się nad wcześniejszą wyceną sprzedawanych działek przez rzeczoznawcę majątkowego, która pozwoli zorientować się w aktualnej sytuacji rynkowej w obrocie nieruchomościami i pomóc Zarządowi w ewentualnych negocjacjach z nabywcą.
Należy przy tym zaznaczyć, że transakcja dotycząca sprzedaży gruntów pod zabudowę będzie najprawdopodobniej opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej 23% (patrz: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 09.10.2009 r., III SA/WA 1009/09 ) oraz podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT). Niezależnie od tego, dochód ten będzie nadwyżką bilansową w rozumieniu przepisów pr. spółdz. podlegającą podziałowi na mocy uchwały walnego zgromadzenia (art. 38 §1 pkt. 4) pr. spółdz.). Przy czym o podziale majątku w tym zakresie może zdecydować ostatnia uchwała Walnego Zgromadzenia, czyli uchwała w przedmiocie likwidacji Spółdzielni.

4. Postępowanie likwidacyjne.

Jak już była o tym mowa na wstępie, postępowanie likwidacyjne rozpoczyna się formalnie na skutek podjęcia przez walne zgromadzenie zgodnych uchwał zapadłych większością ¾ głosów na dwóch kolejno po sobie następujących walnych zgromadzeniach, w odstępie co najmniej dwóch tygodni. Jak z tego wynika, inicjującą proces likwidacji Spółdzielni będzie druga uchwała walnego zgromadzenia. Od daty podjęcia tej uchwały zarząd (lub likwidator, jeśli został wybrany przez walne zgromadzenie) obowiązany będzie w terminie 7 dni zgłosić do rejestru prowadzonego przez Krajowy Rejestr Sądowy informacji o otwarciu postępowania likwidacyjnego. Jeżeli Spółdzielnia zrzeszona jest w związku rewizyjnym odpowiedniego zgłoszenia należy dokonać również w tym związku (art. 113 §2 pr. spółdz.).
Otwierając postępowanie likwidacyjne należy wybrać likwidatora (jednego lub kilku), którym może być członek (członkowie) ostatniego zarządu lub osoba wybrana przez walne zgromadzenie (na którym zapadła druga uchwały o likwidacji Spółdzielni, art. 118 §1 pr. spółdz.). Likwidator nie musi być członkiem Spółdzielni, przy czym może to być również osoba prawna (np. spółka). W przypadku likwidatora umowę z nim na wykonanie czynności likwidacyjnych zawiera rada nadzorcza (w podobnym trybie, jak z członkami zarządu). Do likwidatora stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zarządu i członków zarządu (dotyczy to m.in. zakresu kompetencji oraz sposobu reprezentacji Spółdzielni na zewnątrz, art. 119 §1 pr. spółdz.). Należy przy tym pamiętać, że likwidator nie może zawierać nowych umów, chyba że byłoby to konieczne do likwidacji Spółdzielni (art. 119 §2 pr. spółdz.). Stąd potrzeba wcześniejszego uregulowania spraw związanych z przekazaniem drogi wewnętrznej Miastu Stołecznemu Warszawa lub przeniesienia udziałów we współwłasności drogi na rzecz właścicieli domków oraz ustanowienia służebności przesyłu.
Niezwłocznie po wyznaczeniu likwidator powinien:
- zgłosić do rejestru wniosek o wpisanie otwarcia likwidacji Spółdzielni (jeśli nie zrobił tego wcześniej zarząd);
- powiadomić bank finansujący Spółdzielnię oraz organy finansowe o otwarciu likwidacji (chodzi o bank, w którym Spółdzielnia posiada rachunek);
- ogłosić w Monitorze Spółdzielczym zawiadomienie o otwarciu likwidacji i wezwać wierzycieli do zgłaszania wierzytelności w terminie 3 miesięcy od dnia tego ogłoszenia;
- przystąpić do sporządzenia sprawozdania finansowego na dzień otwarcia likwidacji oraz listy zobowiązań Spółdzielni;
- sporządzić plan finansowy likwidacji i plan zaspokojenia zobowiązań (art. 122 pr. spółdz.).

W zależności od tego, czy Spółdzielnia posiada jakieś zobowiązania względem określonych osób fizycznych lub prawnych przepisy pr. spółdz. określają kolejność zaspokajania tych zobowiązań (art. 125 §1 pr. spóldz.). Przedstawiając to w sposób jak najbardziej uproszczony kolejność ta będzie następująca:
1. koszty prowadzenia likwidacji (np. wynagrodzenie likwidatora, koszty sądowe, koszty ogłoszeń);
2. należności ze stosunku pracy (np. wynagrodzenia pracownicze, odszkodowania pracownicze);
3. podatki i inne zobowiązania typu podatkowego oraz kredyty bankowe;
4. pozostałe należności (np. należności wierzycieli Spółdzielni z tytułu umów cywilnoprawnych).
Majątek Spółdzielni pozostały po spłaceniu w/w należności zostaje przeznczony na cele określone w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia (art. 125 §5 pr. spółdz.). Oznacza to, że walne zgromadzenie może postanowić również o podzieleniu tego majątku pomiędzy członków Spółdzielni. Przepisy pr. spółdz. nie ustanawiają jakichkolwiek ograniczeń krępujących walne zgromadzenie przy podejmowaniu uchwały o podziale pozostałego majątku.
Po zakończeniu likwidacji likwidator przedstawia walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia sprawozdanie finansowe na dzień zakończenia likwidacji (art. 129 §1 pr. spółdz.). Następnie, po zatwierdzeniu tego sprawozdania, likwidator zgłasza do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o wykreślenie spółdzielni z tego rejestru oraz przekazuje księgi i dokumenty zlikwidowanej spółdzielni do przechowania (art. 129 §3 pr. spółdz.). Jeżeli chodzi o księgi i dokumenty, to:
- materiały archiwalne przekazuje się do właściwej jednostki państwowej sieci archiwalnej wskazanej przez Naczelnego Dyrektora Archiwów Państwowych;
- dokumentację niearchiwalną, której okres przechowywania jeszcze nie upłynął przekazuje się do związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia była zrzeszona a w jego braku do Krajowej Rady Spółdzielczej;
- dokumentacja niearchiwalna, której okres przechowywania upłynął podlega przekazani na makulaturę (art. 129 pr. spółdz.).

adw. Krzysztof Falkowski